Komisi Regulasi dan Tata Niaga Properti Nasional: Apa Itu?

Setiap kali saya berangkat ke kantor atau pulang ke rumah, saya selalu melewati Alam Sutera, sebuah kawasan hunia berkelas di wilayah Tangerang Selatan. Kawasan ini tumbuh dengan sangat pesat, ditandai oleh munculnya mall dan ruko-ruko baru, cluster perumahan mewah, dan tentu saja apartemen. Situasi yang sama bisa diamati di kawasan yang berdekatan dengan Alamt Sutera seperti BSD, Gading Serpong, atau Karawaci. Bahkan kota-kota penyangga Jakarta lain seperti Bogor, Depok, dan Bekasi juga terjangkit booming properti yang sama. Terlintas pertanyaan dalam hati saya, mengapa apartemen-apartemen itu begitu laku keras, bahkan sering sudah terjual habis (sold out) sebelum pembangunan dimulai? Benarkah itu cerminan dari kebutuhan pokok masyarakat akan papan (kebutuhan pokok selain sandang dan pangan)?

Saya memiliki hipotesis bahwa itu bukan kebutuhan pokok (primer), namun sudah menjadi kebutuhan tersier atau bahkan kuarter. Saya yakin bahwa golongan kaya yang membeli apartemen itu sudah memiliki rumah atau apartemen yang lain. Mereka membeli bukan untuk memenuhi kebutuhan pokoknya, namun sebagi bagian dari investasi, bisnis, atau bahkan sekedar foya-foya. Ya, sebuah apartemen memiliki nilai investasi yang menggiurkan, karena hanya dalam waktu 3-5 tahun dia akan bisa mendapat nilai properti yang lebih besar dari pada saat dia membelinya. Apartemen juga memiliki nilai bisnis karena bisa disewakan untuk ruko, kantor, dan sebagainya. Tidak jarang pula apartemen hanya menjadi “sarang” bagi seseorang untuk “menyembunyikan” istri-istri mudanya.

Oleh karena pembangunan apartemen itu bukan untuk memenuhi kebutuhan primer akan papan, maka persoalan kebutuhan rumah bagi sebagian besar masyarakat juga tidak pernah terpenuhi. Kondisi ini menimbulkan kerugian ganda. Disatu sisi, pembangunan apartemen dan rumah mewah itu menyita lahan-lahan produktif dan daerah serapan air. Akibatnya, potensi banjir dan pemanasan global semakin tinggi, ruang terbuka hijau semakin langka, dan segregasi sosial semakin kuat. Disisi lain, masyarakat kebanyakan yang tidak memiliki kemampuan untuk membeli aparteme bahkan RS sekalipun, terpaksa menduduki lahan-lahan kosong di bantaran sungai, dibawah kolong jembatan, atau di pinggir rel kereta, yang menimbulkan kawasan kumuh dan merusak tata kota.

Sehubungan dengan hal tersebut, tersirat pemikiran dalam benak saya untuk mengatur tata niaga properti yang lebih berpihak pada kepentingan rakyat banyak, berpihak pada perlindungan lingkungan, sekaligus berpihak pada penataan kota yang tertib, seimbang, inklusif, dan berkeadilan. Untuk menjalankan fungsi regulasi ini, ada baiknya dibentuk Komisi Regulasi dan Tata Niaga Properti Nasional. Beberapa substansi yang perlu diatur misalnya bahwa sepasang suami istri tidak boleh memiliki hunian (rumah atau apartemen) lebih dari satu. Agar dapat dikontrol tingkat kepemilikan seseorang atas sebuah hunian, maka Komisi ini harus membangun database yang dikumpulkan dari data BPN, Notaris, serta data transaksi dari seluruh developer. Termasuk yang harus dimiliki adalah data tentang catatan pernikahan atau perceraian dari KUA atau Kantor Catatan Sipil. Sedapat mungkin, data-data tadi harus saling terkoneksi sehingga memudahkan dalam pengendalian pembangunan, peruntukan, dan distribusi properti, khususnya rumah dan apartemen.

Namun masalahnya, seseorang dapat membeli rumah dengan mengatasnamakan anaknya. Maka, Komisi tadi harus mengatur bahwa hak kepemilikan rumah hanya dapat dipegang oleh seseorang yang telah mencapai batas usia dewasa (misalnya 23 tahun menurut Burgelijke Wetboek atau KUH Perdata). Nah, bagaimana jika seseorang membeli beberapa unit rumah atau apartemen yang bersebelahan atau berhimpitan, kemudian menyatukan sertifikatnya, seolah-olah beberapa bangunan itu adalah satu bangunan besar? Maka, Komisi tadi juga harus mengatur luas minimal dan maksimal lahan yang dapat dimiliki. Pengaturan seperti ini selain untuk mencegah ketimpangan dalam kepemilikan rumah, juga untuk mengurangi kesenjangan sosial antara golongan kaya dan miskin. Sekaya apapun seseorang, bukan berarti ia dapat membeli apapun yang diinginkannya. Dalam kondisi dimana masih jutaan masyarakat belum memiliki rumah seperti saat ini, maka rumah merupakan public goods murni. Ketika rumah diperlakukan sebagai private goods dengan memberlakukan hukum ekonomi, maka terjadilah disparitas sosial beserta problematika yang kita saksikan selama ini.

Implikasi dari perlakuan rumah hunian sebagai public goods murni ini adakah bahwa rumah hunian harus dikembalikan sebagai komoditas pokok untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia, dan bukan sebagai komoditas komersil belaka. Rumah memang memiliki nilai komersial, namun bukan untuk dikomersialisasikan. Rumah memang barang ekonomi, namun pemerintah tetap perlu mengatur agar harga tesebut tidak bergerak liar. Sama halnya ketika pemerintah mengatur harga eceran tertinggi atau terencah dalam komoditas minyak tanah, beras, atau komoditas lainnya pada saat terjadi shortage. Nah, faktanya, saat inipun mengalami keterbatasan supply rumah untuk rakyat, sehingga wajar jika pemerintah memperlakukan sebagai public goods yang butuh intervensi langsung pemerintah. Jika rumah diperlakukan sebagai private goods maka harga komoditi ini bergerak tidak rasional dan hanya berpihak kepada pemilik modal yang kuat, sementara bagi sebagian yang lain memiliki rumah hanyalah sebuah mimpi di siang bolong.

Jakarta, 19 Jun 2014.